Események

2016. április 13.

Portfolio - RICS Property Valuation 2016 – Konferencia az ingatlanpiac és az értékbecslői szakma helyzetéről

illustration

A Portfolio és az RICS közös szervezésében immár hatodik alkalommal megrendezett Valuation konferencián a lakáspiacon bekövetkezett változások mellett az értékbecslői szakma helyzetéről és jelenlegi kihívásairól is szó esett. Ezzel kapcsolatban hazai és külföldi szakértők véleményét hallgathattuk meg a válság szakmára gyakorolt hatásairól, az utánpótlás biztosításának kihívásairól és az RICS által szorgalmazott egységes normák kialakításáról.

A tudásmenedzsment szerepe az értékbecslésben

Már a válság előtt is időszerű lett volna az étékbecslői szakmában belső szabványok és minősítési rendszerek kialakítása, a jelenlegi fellendülő ingatlanpiacon azonban a kérdés különösen aktuális. Az értékbecslői szakmai megbecsültsége csak a tudásmenedzsment által érhető el, aminek célja az értékeléssel összefüggő tudás, gyakorlat összegzése és a széles szakmai közönség számára elérhetővé tétele - vélekedik Dr. Hajnal István FRICS, a Grant Thornton projektigazgatója (Harmadával is csökkenhet ezeknek a házaknak az értéke)

Különösen nagy hangsúlyt kell helyezni a szakértői utánpótlás biztosítására, aminek legjobb módja a különböző szakmai szervezetekkel, intézményekkel való együttműködés. A magyar ingatlanértékelés 30 éves múltja indokolttá teszi mindezt, mivel nem alakultak ki olyan képzési formák, amik biztosíthatnák a folyamatos képzést és utánpótlást. Ennek keretében a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetemmel közösen egy mesterkurzus indítását tervezik. A válság óta olyan megoldatlan szakmai problémák merültek fel, amikre a korábbi szakképzés nem adhatott válaszokat. Ilyen például a félbehagyott ingatlanok, a közösségi ingatlanok vagy a stigmatizált ingatlanok értékelése. A stigmatizált ingatlanok értékelése egyébként is nagy kihívás, mivel nem könnyű megállapítani, hogy egy repülőtér, nagyfeszültségű vezeték vagy például bőrgyár közelsége milyen mértékben befolyásolja az adott ingatlan értékét. Az értékbecslés és az informatika kapcsolatában is lenne tér a fejlesztésekre. Az egységes megoldások alkalmazásán túl egyrészt az új megoldások megismerését lehetővé tevő fórumok, másrészt a visszacsatolást, megerősítést biztosító lehetőségek kialakításával. Mindezzel megakadályozhatók lennének a Csillebérci Úttörőtáborhoz vagy az Eiffel Palacehoz hasonló értékbecslések elkészítése.

Értékbecslés és pénzügyi stabilitás

Az értékbecslők szerepe közvetetten a pénzügyi stabilitás fenntartásában is jelentős, mivel a vállalati hitelek mögött kereskedelmi ingatlanok állnak, amelyek értékének meghatározása befolyásolhatja a bankok válság alatt bekövetkezett értékvesztését - emelte ki Fábián Gergely, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság vezetője. A GDP akár 8-9%-ához is köthető kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó hitel. A korábban alkalmazott laza hitelezési feltételek miatt - a válság előtti fellendülést követő jelentős zuhanás következtében - a problémás hitelek 100 befektetett egységéből várhatóan mindössze 20 fog megtérülni. A felívelő gazdasági ciklusban meghatározott túlságosan optimista, sok esetben felülértékelt ingatlanokon így a lefelé tartó szakaszban jelentős veszteség keletkezhet. Amennyiben a bank az értékesítés helyett inkább kivár a kedvezőbb gazdasági környezet bekövetkeztéig, úgy a beragadó nagymértékű állomány is kiadásokkal jár, ami ronthatja a hitelezési aktivitást. A nagyobb transzparencia, több összehasonlító adat, akárcsak a minőségbiztosítás vagy a folyamatos tanulás megbízhatóbb értékbecslésekhez vezetne, ami javítaná a befektetők helyzetét, segítve ezzel egy fejlettebb piac kialakulását.

Egységes nemzetközi megoldások

A nemzetközi normák bevezetésének fokozódó jelentősége van a befektetők szempontjából is - foglmazta meg Maarten Vermeulen FRICS az RICS európai ügyvezetője. A 118 000 akkreditált szekértőből álló RICS számára fontos az egységesség, átláthatóság az ingatlanpiacon és az építőiparban egyaránt. Az egységes nemzetközi sztenderdekbe az értékelés, a közös mértékegységek alkalmazása vagy a nemzetközi etikai normák is beletartoznak, amelyek kialakításához közös képzés, tanácsadás és engedélyeztetés szükséges. Az ingatlanértékelésnek nem csak a döntéshozásban, hanem az összehasonlításban is alapvető szerepe van, jelenleg azonban a különböző értelmezések miatt ez nehezen alkalmazható. Míg Spanyolországban sok esetben a kerti úszómedence alapterületét is egy az egyben a hasznos alapterülethez számolják, Indiában a kültéri parkolót adják hozzá. Az Egyesült Államokban pedig a légkondicionált helyiségek mérésére vannak helyi megoldások. Manapság tehát egy globális ingatlanszakmához lokális megoldások tartoznak, amit egységes nemzetközi szabványokkal, oktatással és képzéssel, akkreditációval valamint közös szabályozásokkal lehetne kezelni. Ennek megvalósulása nem csak az ingatlanszakma szereplői, hanem más, ingatlanügyletekben érintett emberek számára is jelentős előnyökkel járna.

A minőség újraértelmezése

Az értékbecslői kerekasztal részvevői a minőség újraértelmezéséről beszélgettek a jelenlegi piaci környezetben. Sarlós Nóra MRICS, a MARK Magyar Reorganizációs és Követeléskezelő Zrt. hitel- és vagyonértékelési főosztályvezetője arról beszélt, hogy a minőségbiztosításnak nagyon fontos szerepe van az értékbecslési piacon. Ezt szolgálhatja a megfelelő oktatás, törvényi szabályozás, illetve a licenszek. Véleménye szerint bár sok jó értékbecslő van a piacon, de néhányuknak fejlődésre lenne szüksége. Fábián Gergely, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóságának igazgatójának véleménye szerint a korábbiakhoz hasonlóan az egyik legfontosabb az önszabályozás lenne az értékbecslők részéről a nagyobb transzparencia elősegítése érdekében. Dános Pál MAISz, MRICS, a KPMG igazgatója elmondta, hogy az értékbecsléssel kapcsolatos problémák nem új keletűek, azok már velünk vannak több, mint 20 éve. Szerinte az értékbecsléssel kapcsolatos megbízhatósági elvárások nem változtak az idők során, a legnagyobb probléma a jelenlegi környezetben a piac hektikussága miatt, illetve a transzparenciával kapcsolatban merül fel. Peter Parson MRICS, a CBRE, Valuation & Advisory Services igazgatójának véleménye szerint csak azoknak van elegendő információjuk egy értékbecslés elkészítéséhez, akik akár eladói akár vevő oldalon megjelennek a piacon. Ehhez hozzátette még, hogy a transzparencia növelésében az ügyfeleknek is nagy szerepe van az információk megosztásával, vagy a tanácsadóik számára lehetővé téve az információ megosztást az összehasonlíthatóság növelhető.

Hamish White MRICS, RE Asset Management, Head of Asset Management Work Out véleménye szerint az ingatlanértékelésre mindig ráfér a fejlődés, szintén kiemelte, hogy a piac szempontjából fontos lenne a transzparencia növelése. Dr. Hajnal István FRICS, a Grant Thornton projektigazgatójának véleménye szerint a fő probléma, hogy az értékbecslői szakmában nagyon nagy a szórás a minőséget illetően. Szintén elmondta, hogy az értékbecslési szektornak iránymutatásra van szüksége, az RICS Red book egy jó irány ebből a szempontbólLimp Adrián MRICS, a Cushman & Wakefield Head of Valuation & Advisory Hungary igazgatója kitért arra, hogy az ügyfeleknek is tisztában kell lenniük azzal, hogy a jelenlegi piacon nagyon nehéz az értékbecslés. Összességében a szakértők egyetértettek abban, hogy a tranzakciók számának emelkedésével párhuzamosan a piac transzparenciája is javulhat, jelenleg ugyanis a piaci információk hiánya és a kevés adásvétel nehezíti az értékbecslők dolgát. Az értékbecslések minőségét illetően azonban megoszlottak a vélemények, a szakemberek egy része komoly hiányosságokat látott, míg másik része szerint rossz értékbecslések csak kisebb számban fordulnak elő a hazai piacon.

http://www.portfolio.hu/ingatlan/koklereken_mulik_a_hazunk_erteke.230219.html