Hírek, közlemények

2015. november 10.

Kreativitással a bedőlt ingatlanok is pénzt hoznak

illustration

Nem minden ingatlanpiaci szegmensben érzékelhető fellendülés a hazai piacon. A bedőlt hitelek mögött álló eszközök esetében innovatív megoldásokra van szükség a megfelelő hasznosítási mód megtalálásához. Pilhál Zsolttal, a MARK Zrt. üzleti vezérigazgató-helyettesével beszélgetett Madurovicz-Tancsics Tünde, a REsource újságírója.

Elég sok helyről hallani, hogy szárnyal az ingatlanpiac, ami lakossági oldalon, illetve a befektetések terén is látszik. Önök mennyire gondolják ezt valósnak?

A lakáspiac valóban jelentős élénkülést mutat, bár hozzá kell tenni, hogy jelenleg nincs kínálat, tervasztalról sem lehet most új lakást kapni. Irodánál a prémium szegmens valóban nagyon jól teljesít, de a többiről ez már nem állítható. Látszik, hogy van érdeklődés, egy-két alap vásárolt is az elmúlt időszakban, de ez a korábbi befektetési volumeneknek a közelébe sem ér, pedig azok a szintek sem voltak elképesztően magasak. A MARK Zrt. egy speciális ingatlanalpiaccal foglalkozik, amelyben a szárnyalás szó nem is nagyon értelmezhető, ez a piac ugyanis mindig nehézkesen működött. Természetesen azok, akik ma eladni akarnak a piacon, inkább a piac alakulásának pozitív oldalát szeretik hangsúlyozni, de a „B”, „C” kategóriás irodaházak, a rosszul teljesítő ipari parkok és kereskedelmi épületek, valamint telkek esetében nem nagyon vannak tranzakciók, nincs sem bérlői, sem pedig befektetői kereslet irántuk. Különböző spekulációk ugyan felhajtó erővel bírhatnak ebben a piaci szegmensben is, de jelenleg a nagy kínálat és a kevés vevő határozza meg a piac arculatát.

A válság előtt az említett szegmens mennyivel teljesített jobban?

Természetesen ennek az alpiacnak is megvan a maga lélektana. A válság előtt, 2006 és 2009 között, amikor az ingatlanpiacot a likviditásbőség jellemezte, és nagy mennyiségű tőke kereste a helyét, minden kockázatot felvállaltak a befektetők, finanszírozók. Ekkor fellendülés érződött a „B”, „C” kategóriában is, az árak jelentősen emelkedtek az ingatlanok adottságaihoz képest. Olyan boom azonban soha nem volt ebben a szegmensben, mint az „A” kategóriás irodák piacán. A válság azután likviditásszűkülést hozott, a kelet-európai ingatlanpiacokról pedig eltűntek a vevők. Az utóbbi 2-3 évben jellemző, hogy a befektetők felszámolásokból, banki portfóliókból vásárolnak, egyedi adásvételek történnek, amelyek mögött fejlett kockázatkezelési és elemzési folyamat áll, az árazás során nem alkalmaznak benchmark-hozamokat, és összességében a tranzakciók volumene nagyon alacsony.

Ön szerint a jövőben ezen a piacon is lehet élénkülés?

Az üzleti tervünk 300 milliárd forintra szól, míg jelenleg ezen a piacon néhány 10 milliárd forint fordul csak meg évente, így a tervezett vásárlásaink biztosan élénkülést hoznak. Véleményem szerint üzenetértéke is lesz annak, hogy megjelenik egy ilyen nagy volumenű intézményi befektető, és egyfajta támaszt jelenthetünk a piacnak. De ahogy korábban már említettem, ebben a szegmensben nem lehet referenciahozamot alkalmazni, a különböző tranzakciók között nem igazán van kapcsolat, így szárnyalást a mi vásárlásaink sem hozhatnak.

Említette, hogy a tranzakciók során a vevők nem alkalmaznak benchmark-hozamokat. Önök hogyan határozzák meg az árat?

A mi módszertanunk arra épül, hogy az egyedi üzleti pozíciókat modellezzük le, azt vizsgáljuk, hogy az adott ingatlan esetében milyen bevételtermelő képességet tudunk felépíteni. Létrehozunk egy üzleti modellt és üzleti tervet minden egyes pozícióra, legyen szó követelésről vagy ingatlanról. Ebből az üzleti tervből tudjuk cash flow-alapon visszaszámolni az adott pozíció értékét. Súlyos szakmai hiba lenne azt nézni egy romos ipari ingatlannál, hogy egy másik romos ipari ingatlan milyen négyzetméteráron ment el, mert itt apró dolgoknak is óriási jelentőségük lehet. Például, hogy milyenek a közműkapacitások vagy a hasznos és nem hasznos területek aránya. Azt látni kell, hogy ezek egyelőre nem jól strukturált intézményi ingatlantermékek, így jóval nagyobb a súlya az egyedi jellemzőknek.

Ez azt jelenti, hogy önök kidolgoznak egy tervet arra vonatkozóan, hogy ez az ingatlan hogyan hasznosítható? Minden ingatlan esetében lehet ilyet meghatározni?

Igen, minden ingatlannak meg kell találni a megfelelő hasznosítást, bár sok esetben természetesen ehhez igen kreatívnak kell lenni. De éppen erre épül az üzleti modellünk. A nálunk dolgozó, az ingatlanpiacon többéves tapasztalatot szerzett szakembereink minden egyes ingatlannak megpróbálnak – akár roppant innovatív megoldással – új hasznosítást találni, és abból számolják vissza az értékét. Ezt nem is lehet másként csinálni, ezek az ingatlanpozíciók az adott pillanatban, illetve már évekkel korábban is havi szinten veszteségesek voltak. Ha pusztán az lenne az üzleti modell, hogy megvesszük az eszközöket, és picit jobban működtetjük, akkor nem lenne értelme megvásárolni őket. Csak az ingatlanok újragondolásával lehet hosszú távon értéket teremteni, akár úgy, hogy egy eddig nem hasznosított gyárépületet mezőgazdasági-logisztikai ingatlanként hasznosítunk.

Ezekbe az ingatlanokba sok esetben először pénzt kell invesztálni. Szükség lehet akár energetikai korszerűsítésre, akár más, a hasznosítás elősegítését célzó előkészítési-tervezési munkára. Az üzemméretünk lehetővé teszi, hogy egy eddig teljesen értelmezhetetlen lokációt is infrastruktúrával lássunk el, amely így rögtön fejlesztési ingatlanná válik. Nem állítom, hogy az ingatlanok többsége ilyen lesz, de ilyen megoldások is elképzelhetőek.

Előfordulhat olyan eset, amikor nem kell pénzt fektetni az adott ingatlanba, csak jobban kell működtetni, vagy hatékonyan kell az erőforrásokat összekapcsolni, de véleményem szerint a többség nem ilyen lesz. A lehetőségeket végig kell modellezni, és utána a tervet végre kell hajtani. Nyilván csak akkor éri meg megvenni valamit, ha pozitív ez a forgatókönyv.

Ezek tehát valójában nem rossz, csak rosszul menedzselt vagy üzemeltetett ingatlanok?

Inkább úgy fogalmaznék, hogy azon az áron tekinthetők rossz ingatlannak, ahogy a jelenlegi tulajdonosok könyveiben szerepelnek. Az én világképemben nincs olyan, hogy „rossz ingatlan” vagy „jó ingatlan”, csak üzletileg rosszul vagy jól teljesítő, helytelenül vagy helyesen értékelt. A mi egyik feladatunk, hogy olyan áron vegyük a könyveinkbe az eszközöket, amennyit azok ténylegesen érnek. Míg a bankok legfeljebb egyedi eszközöket tudnak értékesíteni, a mi nagy előnyünk, hogy portfóliókat vásárolunk. Egyszerre meg tudunk nézni akár 50 ügyletet is aprólékosan, és ajánlatot tudunk tenni az egész csomagra. Ma Magyarországon erre más nem képes.