Hírek, közlemények

2015. február 26.

Ne legyünk teljesen negatívak!

illustration

A Portfolio és az RICS által közösen, ötödik alkalommal megrendezett Valuation konferencia az idei évben a kiskereskedelmi szektor aktuális kihívásaira fókuszált. A konferencia résztvevői értékbecslési szempontok szerint is vizsgálták a vasárnapi zárva tartás kérdését.

Sarlós Nóra MRICS, a MARK Magyar Reorganizációs és Követeléskezelő Zrt. hitel- és vagyonértékelési főosztályvezetője a beszélgetés során kitért rá, hogy a szabályozás az ingatlanok értékére gyakorolt hatása még bizonytalan. A kereslet és kínálat a jogszabály miatti változása később derül ki, ráadásul a retail alpiacok eltérően reagálhatnak. Kitért arra, hogy a piaci értéket valójában a kiegyensúlyozott piaci mutatók alapján lehet meghatározni, de ezek jelenleg nem állnak rendelkezésre. A kereskedelmi ingatlanok, így a kiskereskedelmi szektorba tartozók is, alapvetően egy gazdasági tevékenységnek biztosítanak fedelet, így a ház értéke ettől a tevékenységtől függ. Ennek következtében a mostani piaci környezetben konzervatívabb értékbecslést kell alkalmazni, kockázati felárakat kell figyelembe venni.

Borbély Gábor MRICS, a CBRE magyarországi kutatási és tanácsadási vezetője a vasárnapi zárva tartásról szóló új szabályozás kapcsán elmondta, hogy nem rendelkezünk komoly tapasztalattal a hatásokat illetően, minden ország esete más és más, mivel az adott nemzeti kultúrának nagyon-nagy szerep juthat ebben a tekintetben. Hazánkban a vasárnapi nyitva tartás a rendszerváltáshoz kapcsolódik, míg Németországban például ugyanilyen erős hagyománya van a zárva tartásnak. Az unióban jelenleg az egyes tagállamok döntik el a vasárnapi nyitva tartást. Érdekesség, hogy Németországban pont azzal érvelnek a vasárnapi nyitva tartás mellett állók, mint hazánkban a zárva tartás mellett: a család előtérbe helyezése és az együtt töltött idő növelése.

Dr. Morsányi László FRICS, a MKB Bank Zrt. problémáshitel-kezelési osztályvezetője arról beszélt, hogy a másfél-két évtized alatt az emberek mindennapi életébe beépült a vasárnapi nyitva tartás Magyarországon. Ugyanakkor véleménye szerint, a kereskedelem megtalálhatja majd az utat az új szabályozáshoz való alkalmazkodásra. Van, akinek ez könnyebben, másoknak nehezebben mehet. Ingatlanértékelési szempontból azt kell megvizsgálni, hogy az adott terület hogyan tud alkalmazkodni, vagy esetleg előnyt kovácsolni a helyzetből, illetve kik kerülhetnek nagyon nehéz helyzetbe. A jelenlegi piaci környezetben nagyon nehéz az értékbecslők dolga, egy-két hónapra, vagy egy kicsit többre szükség lehet az szabályozás életbe lépése után, mire fel tudják mérni a tényleges piaci hatásokat.

Michael Edwards MRICS, a Cushman & Wakefield közép-európai értékelési tanácsadási szolgáltatások vezetője elmondta, hogy a vasárnapi zárva tartásra vonatkozóan nem szabad túl gyorsan konklúziókat levonni, egyelőre még csak találgatni lehet a hatásokat illetően. Véleménye szerint nem lesz minden hatás negatív, lesznek nyertesek és vesztesek. A vasárnapi forgalom viszonylag magas arányt képvisel a heti forgalom tekintetében. Így a forgalomban átmenetileg megfigyelhető lehet némi visszaesés a kiskereskedelmi szektorban, de a vásárlások fokozatosan más napokra helyeződhetnek át. A szükséges dolgokat mindenképpen meg kell vásárolni, legfeljebb ez nem vasárnap történik majd meg.

Hatvani Dániel, a CIB Bank strukturált finanszírozás vezetője a vasárnapi zárva tartás, és annak az értékbecslésre gyakorolt hatásáról beszélt. Véleménye szerint nagyon fontos kérdés, hogy a bérlők miként reagálnak a szabályozás változására, lesz-e bérlői nyomás a bérleti díj csökkentésére. Kiemelte, hogy az értékbecslési gyakorlatban sokkal mélyebb interjúkra, még körültekintőbb vizsgálatra van szükség, vagyis az értékbecslési gyakorlaton ilyen irányba változtatni kell. Ugyanakkor véleménye szerint a retail szektor nem válik az "új hotel" szektorrá.

Limp Adrián MRICS, a DTZ értékbecslési vezetője beszélt arról, hogy a vasárnapi zárva tartás alóli kivételek közé tartozó Andrássy út esetében például a bérlői kereslet növekedni látszik. Kitért továbbá arra, hogy kiskereskedelmi összforgalom vélhetően nem fog csökkenni, inkább annak átstrukturálódására kerül sor az új szabályozás miatt. Véleménye szerint, a prémium bevásárlóközpontokat kevésbé érintheti érzékenyen majd a változás, míg néhány ingatlannak megadhatja a kegyelemdöfést, főként azoknak melyek nagyrészt a hétvégi bevásárlások helyszínei voltak.

A panel résztvevői beszélgettek az értékbecslők szerepéről, melynek keretében elhangzott, hogy szükség lenne az értékbecslés kereteinek lefektetésére, megfelelő képzésre. Magyarországon tízszer annyi középfokú értékbecslő van, míg a felsőfokú végzettséggel rendelkezők száma csak a nyugati, fejlettebb piacokon tapasztalt töredéke.

(Forrás: portfolio.hu)